목차
갈수록 증가하는 전세 사기
1. 시세 확인
2. 임대인과 직접 계약
3. 중개인 확인하기
4. 보증보험 가입하기
5. 전입신고와 확정일자 받기
6. 임대인 세금 납부 여부 확인
7. 특약사항 넣기
8. 확인 또 확인
9. 전세금을 주지 않는다면
10. 아예 집을 사라고요?
정리
갈수록 증가하는 전세 사기
올해 8월 한 임대인이 공인 중개사와 공모하여 벌인 전세사기 의심 사례가 언론에 보도되었습니다. 이는 임대인이 500여 명에게 1000억 원 규모의 '깡통전세' 임대를 준 뒤 이를 매도 후 잠적하여 경찰이 수사에 착수한 일이었습니다.
국토교통부와 경찰청은 특별단속을 벌였는데 총 1만 건이 넘는 전세사기 의심 사례를 발견했다고 8월 24일 발표하였습니다. 정부 또한 는 임차인의 법적 권리를 더욱 보호하겠다는 의지를 밝혔습니다. 이 글에서 저는 전세 사기 안당하는 피하는 방법을 정리해 보겠습니다.
1. 시세 확인
전세 사기 안당하는 피하는 방법 첫 번째는 전세 계약의 완전 초기 단계에서부터 할 수 있는 방법입니다. 매물의 전세 금액을 매매 시세와 비교를 해보는 것입니다. 매매가와 차이가 크지 않은 전세가라면 피하는 것이 좋습니다.
시세는 해당 매물을 소개해준 중개 사무소뿐만 아니라 인근 다른 부동산 사무소 2~3군데 들러 확인하고 인터넷으로도 검색해보는 방법을 추천드립니다.
2. 임대인과 직접 계약
중개인을 내세우고 임대인은 계약 시 코빼기도 보이지 않는 경우도 있습니다. 매물을 알아볼시 중개인에게 집주인과 직접 계약 하겠다는 의사를 먼저 밝히고 그렇게 진행하시기를 권합니다.
계약시 임대인의 신분증과 얼굴을 확인하여 동일인이 맞는지 꼭 확인해야 합니다.
3. 중개인 확인하기
황당하지만 부동산 중개업자까지 섭외하여 사기를 치는 경우도 발생한 사례가 있습니다. 또는 무자격자가 중개 업무를 진행하는 경우도 있습니다. 잘못된 중개인을 끼고 계약을 진행할 시 생각지 못한 법률문제가 발생할 수 있습니다. 집주인뿐 아니라 중개인도 문제가 없는지 확인할 필요가 있습니다. '국가공간정보포털'에서 정식 등록된 중개인인지 확인해보셔야 합니다.
4. 보증보험 가입하기
전세사기 안당하는 피하는 방법 4번째는 보증보험 가입하기입니다. 전세보증금 반환보증보험으로 알려진 상품입니다. 취급하는 기관은 흔히 허그라 불리는 주택도시 보증 공사가 대표적입니다. 한국 주택금융공사(HF), SGI서울보증보험에서도 취급하고 있습니다. 제가 조사를 위해 보았던 한 유튜브 영상에서는 사기를 당한 후 보증보험 적용을 거부당했다는 내용도 있었습니다만, 그래도 보증보험은 의지할 수 있는 장치입니다.
왜냐하면 보증보험 자체가 1차적인 필터링 장치가 됩니다. 무슨 말이냐면 전세가가 매매가보다 높을 때는 가입 자체가 되지 않습니다. 보증보험사 측에서도 사고 발생 시 담보물의 가치가 있어야 돈을 돌려받을 수 있는데 매매가가 전세가보다 낮아버리면 가치가 없는 것이기 때문에 애초에 가입을 허용해주지 않는 것입니다. 따라서 완전하지는 않지만 시세 측면에서 수상한 매물을 거를 수 있는 효과가 있습니다.
만약 임대인 혹은 보증보험사가 가입을 꺼린다면 해당 매물은 포기하시는 것을 강력하게 권합니다.
5. 전입신고와 확정일자 받기
많이 알려진 아주 기본적인 방법이지만 전세사기 안당하는 피하는 방법으로 그만큼 정말 중요합니다. 전입신고는 계약 당일 바로 하기를 추천드리고 확정일자를 받게 되면 전세권 등기 효과를 발휘하므로 필히 함께 해야 할 과정입니다.
다시 말하자면 전입신고와 확정일자는 세입자의 우선변제권과 대항력을 보호해줄 수 있습니다. 혹 집주인이 채무가 많은 이유 등 때문에 경매에 넘어가더라도 전입신고와 확정일자를 받은 임차인은 전세금을 우선 변제받을 수 있습니다.
6. 임대인 세금 납부 여부 확인
조금 껄끄러울 수도 있는 방법이지만 매우 중요합니다. 집주인에게 국세, 지방세 체납이 없는지 확인하는 것입니다. 이는 계약 당일이나 직전일에 출력한 완납증명원을 요구하여 확인해야 합니다. 압류, 근저당 같은 채무뿐 아니라 이처럼 체납 세금이 있는 꼭 확인해야 합니다. 집주인이 혹 불쾌해한다면 전세금 대출을 위해 은행에 제출해야 할 서류라고 둘러대면 무난합니다.
7. 특약사항 넣기
제가 본 유튜브 영상에서 다룬 사기 수법은 전세 계약을 맺은 당일 집주인이 가짜 집주인에게 소유권 이전을 하는 수법이었습니다. 이런 경우를 방지하는 방법이 있습니다. 잔금 치르기 전 주택을 매매할 경우 임차인의 동의를 구한다고 특약에 명시하는 것입니다. 또한 앞의 사항을 지키지 않을 시 계약 당사자도 소유권 이전 여부와 별개로 전세보증금 반환 의무를 함께 갖는다고 기재하는 것이 전세 사기 안당하는 피하는 방법으로 안전합니다.
8. 확인 또 확인
등기부등본은 계약 시 중개인이 떼어주는 경우가 보통입니다. 하지만 계약 전과 잔금 치르기 전후 3번 이상 직접 떼어보는 것이 안전합니다. 중개인이 주는 등기부등본이 허위일 가능성을 대비하는 이유가 있고 계약 전후 짧은 시일 동안 등기부등본상 수상한 변동이 없는지 빠르게 파악할 수 있기 때문입니다.
9. 전세금을 주지 않는다면
전세 계약 종료 시점이 되었는데 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면 어떻게 하면 될까요? 일단 반환을 요구하는 내용증명을 발송해야 합니다. 전세 계약 갱신을 하지 않겠다는 법적 의사표시를 하는 것입니다.
만약 전세 사기를 당했다면 전후 내용을 기술하여 내용증명을 발송해야 합니다. 소송의 근거 자료로 쓰이기 때문입니다. 이후에는 전세금 반환 소송을 걸어야 합니다. 승소했는데도 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면 강제집행을 신청할 수 있습니다. 경매, 통장 차압, 유체 동산 압류 등의 방법도 동원할 수 있습니다.
10. 아예 집을 사라고요?
간혹 집을 아예 매입하라고 권유하는 임대인도 있습니다. 그러나 그에 응하는 것은 위험한 선택입니다. 재산을 취득하게 됨으로써 예상치 못한 세금이 부과되며, 부동산 가치가 낮아 나중에 손해를 보고 팔아야 할 수 있습니다. 또한 주택을 갖게 되었기 때문에 주택청약 자격도 상실되기 때문입니다.
더 심각한 것은 만약 해당 부동산에 설정된 근저당, 가압류가 있을 경우 그 채무 관계를 고스란히 떠안을 위험이 있다는 것입니다.
정리
전세 사기 안당하는 피하는 방법 정리를 하자면 시세, 임대인, 중개인에 문제가 없는지 점검해야 합니다. 보증보험, 전입신고, 확정일자 또한 필수로 챙겨야 합니다. 매물에 설정된 채권 확인은 물론이며 임대인의 세금 체납여부도 확인해야 합니다. 등기부등본은 총 3번 이상 발급받아 확인하세요. 전세금을 돌려받지 못했거나 사기라는 사실을 알게 됐을 시 내용증명을 통해 법적 의사 표현과 근거 자료를 남겨야 합니다. 안전하지 않고 가치가 낮을 확률이 크기 때문에 주택 매입 유도는 무시하는 게 좋습니다.